從海外考慮購買白馬度假不動產者須知：購買前應了解的手續基本事項

在白馬村等日本度假地區，本公司有時會收到居住海外人士關於別墅或土地的諮詢。本文依據官方機關公布的資料，整理在考慮購買前應了解的日本制度「基本」。

本文旨在提供一般資訊，並非針對個別交易提供法律或稅務建議。制度可能修正，最新資訊請於出處之官方資料確認（截至2026年10月16日）。

有宅地建物交易業者參與的交易適用宅地建物交易業法（宅地建物取引業法）

國土交通省（国土交通省）的《不動產業者國際應對實務手冊》說明，即使是以外國人為客戶的買賣，只要宅地建物交易業者（宅地建物取引業者）進行代理或仲介，仍適用宅地建物交易業法，並須依該法進行交易。

依宅地建物交易業法第35條，宅地建物交易業者必須在契約成立前，讓宅地建物交易士（宅地建物取引士）交付記載重要事項的書面並進行說明。說明時，宅地建物交易士必須提示宅地建物交易士證（同條第4項）。

該手冊並指出，若與客戶合意契約書及重要事項說明書（重要事項説明書）以日文為正本，且能製作外文譯本時，作為參考譯文交付將有助於理解。

重要事項說明（重要事項説明）也可以線上接受（IT重要事項說明（IT重説））

國土交通省就使用視訊會議等線上進行的重要事項說明（IT重要事項說明（IT重説）），於買賣交易自2021年3月30日起開始正式運用。在一定要件下進行的IT重要事項說明，與面對面說明作相同處理。要件包括能透過影像及聲音進行雙向溝通、事前寄送重要事項說明書等。

對居住海外的人士而言，這是在評估赴日次數時應了解的制度。

非居住者取得時需要依外匯及外國貿易法（外為法）辦理事後報告

在外匯及外國貿易法（外為法）下，非居住者（不是依國籍，而是依是否在日本國內有住所、居所判斷。居住海外的日本人屬非居住者，居住於日本的外國籍人士屬居住者）取得位於日本的不動產或其相關權利時，須於取得後20日內，經由日本銀行（日本銀行）向財務大臣提交報告書。根據財務省（財務省）的摺頁，不論金額或面積大小均須報告，也可由不動產仲介業者等屬居住者的代理人提交，並可線上提交。

自2026年4月1日以後的取得起，不論目的為何，不動產本身的取得均成為報告對象，報告事項並新增「交易相對人」「取得目的」「不動產號碼」。以居住目的取得的借地權等權利，可能無須報告；但不動產本身的取得屬於報告對象。

依區域或面積，可能需要事前、事後申報

• 重要土地等調查法（重要土地等調査法）：在特別監視區域（特別注視区域）內，就200㎡以上的土地、建物締結買賣等契約時，賣方及買方雙方須於契約前向內閣總理大臣申報。是否屬對象區域，可於內閣府（内閣府）公開的「重要土地Web地圖（重要土地ウェブ地図）」確認。
• 國土利用計畫法（国土利用計画法）：一定面積以上的土地交易（會作為一團土地合併計算判斷）中，買方等權利取得者須於契約締結日起2週內申報。根據國土交通省，面積基準為市街化區域（市街化区域）2,000㎡以上、市街化區域以外的都市計畫區域（都市計画区域）5,000㎡以上、都市計畫區域外（都市計画区域外）10,000㎡以上。
• 森林法（森林法）：成為地區森林計畫（地域森林計画）對象森林土地的所有者時，不論面積，須於成為所有者之日起90日內向市町村長申報。不論登記上的地目為何，如呈森林狀態，可能成為對象。但已依國土利用計畫法提出土地買賣契約申報者，不在此限。

上述為主要制度的例示，並非涵蓋全部。農地取得（農地法）、都市計畫、建築規制、自治體條例、稅務（固定資產稅的納稅管理人等）、登記等，也須逐件依物件確認。

向Gemini株式会社諮詢時

本公司透過HakubaLand發布白馬地區土地、別墅、度假屋相關資訊。買賣仲介由大阪總公司（宅地建物交易業 「大阪府知事（1）第65181号」（大阪府知事執照（1）第65181號））負責。白馬分店並非宅地建物交易業的事務所。

諮詢請透過電子郵件（brandon-wu@gemini-jp.com）或電話（+81-6-7654-9988，日本時間平日10:00–17:00）洽詢。